등기부등본 보는 방법

집을 구할 때 소중한 보증금을 지키기 위해서는 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 전월세 계약할 때 집에 대한 권리관계를 확인하여 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 등기부등본 보는 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

등기부등본 보는 방법

등기부등본 = 표제부(일반정보) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 외 권리)

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 영역으로 구성되어 있습니다. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인할 수 있고 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있으므로 집을 계약하기 전에 갑구와 을구를 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다. 

표제부

부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호 등을 나타내며 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다. 

● 토지표제부

[출처 인터넷등기소 - 토지표제부]

● 건물표제부

[출처 인터넷등기소 - 건물표제부]

 

● 집합건물 표제부

[출처 인터넷등기소 - 집합건물 표제부]

1. 건물의 주소를 확인합니다. 등기부등본상에 주소와 계약하는 집 주소와 같아야 합니다. 

2. '건물내역'에서 건축물의 용도를 확인합니다. 건물내역에 '근린생활시설'로 되어 있는 경우 주택이 아니기 때문에 집을 알아볼 때 반드시 주의해야 합니다. 또 건물내역에서 계약하려는 집의 면적을 확인하여 계약할 때 표제부에 적혀 있는 면적을 기재해야 합니다.

3. '대지권의 표시'에서 대지권이 있는지 확인합니다. 대지권이란 전유 부분의 소유자인 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 표시합니다.  

갑구

[출처 인터넷등기소]

등기부등본의 '갑구'에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 내용으로 소유권 취득과 이전에 대한 사항이 포함됩니다. '소유권 보존'은 처음으로 집을 등기한 날짜로 언제부터 사용되었는지 알 수 있습니다. 

갑구에서 가장 아래에 기재되어 있는 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고 계약할 때 임대인이므로 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 확인하여 계약서에 동일한 사람의 인적사항이 적혀있는지 신분증을 보며 꼼꼼하게 확인합니다. 

갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건으로 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등 소유권에 대한 문제 상황이 없는지 살펴볼 수 있습니다. 갑구를 확인하여 계약하기 전에 집의 소유권 변동 이력과 현재 소유자 정보를 명확하게 확인할 수 있습니다. 등기부등본에 경매개시결정, 임차권등기명령 등이 기재되어 있으면 그 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.

을구

[출처 인터넷등기소]

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시됩니다. 근저당권이 없는 경우에 을구에 표시되는 내용은 없어 공란으로 표시되어 있지만 근저당권이 설정된 경우 표시됩니다. 근저당설정이 기재되어 있으면 임대인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 것입니다. '말소사항포함'으로 등기부등본을 열람하면 과거의 이력도 확인할 수 있습니다. 

'채권최고액'은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액으로 임대인이 돈을 얼마나 빌렸는지를 확인할 수 있고 채권최고액은 일반적으로 빌린 돈의 120%를 설정합니다. '채무자'는 소유주인 임대인이 기재되고 '근저당권자'는 돈을 빌려준 은행이나 개인 이름이 기재됩니다. 

등기부등본 근저당설정에 빨간 줄이 그어져 있는 것은 임대인이 빚을 모두 갚았기 때문에 지어진 것이며 빨간줄이 지어져 있지 않은 집은 근저당권이 살아 있는 집이므로 주의해야 합니다. 

 

등기부등본 확인 사항

등기부등본에서는 임대인, 근저당권, 임차권 등의 정보를 확인할 수 있기 때문에 전월세 계약을 해야 할 때 반드시 세번 정도는 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전에는 계약하는 임대인이 실제로 집의 소유주가 맞는지 근저당이나 가압류 등의 권리관계과 있는지 확인해야 합니다. 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 확인해야 하며계약 후에도 임대인이 계약한 집을 담보로 대출을 받거나 매매할 수 있기 때문에 계약 전에 확인한 사항과 달라진 부분이 없는지 확인해야 합니다. 계약 전에 없었던 근저당이나 가압류 등 권리관계를 확인하고 등기부등본 하단에 발급한 날짜와 시간을 꼼꼼하게 확인합니다. 

아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 토지와 건물을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집은 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해야 합니다.

건물의 등기부등본 상에 문제가 없는 집이라도 토지 등기부등본이 복잡하게 얽혀 있는 집도 있습니다. 등기부등본으로 확인하지 못한 것을 대처하기 위해서는 '전세보증보험'에 가입하는 것이 좋습니다. 

 

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